Αλλάζουν τα δεδομένα στο Airbnb – επιστροφή στις μακροχρόνιες μισθώσεις με μικρότερες απαιτήσεις

H οικονομία διαμοιρασμού τα τελευταία 3 χρόνια ενίσχυσε την ελληνική οικονομία μέσω των εισπραχθέντων φόρων με περισσότερα από 444 εκατ. €, 68 εκατ. € το 2017, 176 εκατ. € το 2018 και περίπου 200 εκατ. € το 2019. Ο τζίρος της οικονομίας διαμοιρασμού για την Ελληνική οικονομία από τον Ιούνιο του 2018 έως τον Μάιο του 2019, άγγιξε τα 1,15 δισ. €. Τα ακίνητα που καταχωρήθηκαν σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης το 2018 ήταν 72.144 (αύξηση κατά 21% σε σχέση με το 2017) και τον Δεκέμβριο του 2019 άγγιξαν τις 94.592.

Αν και τα παραπάνω νούμερα είναι εντυπωσιακά, ο κλάδος των βραχυχρόνιων μισθώσεων τους τελευταίους μήνες του 2019 και ιδιαίτερα από τον Μάιο του 2019, βρισκόταν σ΄ ένα στάδιο αυτορρύθμισης, προσπαθούσε να βρει τον βηματισμό του και να αποκτήσει το μερίδιο που του αναλογεί στην κτηματαγορά και στην αναπτυσσόμενη τουριστική βιομηχανία της χώρας μας.

Κορεσμός στις βραχυχρόνιες μισθώσεις και μείωση των εισοδημάτων από το α΄ τρίμηνο του 2019

Το πρώτο μεγάλο πλήγμα των βραχυχρόνιων μισθώσεων πραγματοποιήθηκε με το άνοιγμα των αγορών και τις φτηνές τιμές σε Τουρκία, Αίγυπτο και Μαρόκο. Σύμφωνα με τα στοιχεία του αρμόδιου υπουργείου Πολιτισμού και Τουρισμού της Τουρκίας τον Ιούνιο του 2019 οι αφίξεις ξένων τουριστών αυξήθηκαν κατά 18% υπερβαίνοντας τα 5,3 εκατ. ενώ και το 2018 τον ίδιο μήνα είχαν αυξηθεί οι αφίξεις κατά 29,2% σε σχέση με τον Ιούνιο του 2017.

Σε επίπεδο βασικών αγορών στο εξάμηνο του 2019 οι αφίξεις αυξήθηκαν κατά 13,9% από τη Ρωσία (2,7 εκατ.) κατά 15,5% από τη Γερμανία (1,8 εκατ.), κατά 17% από τη Βρετανία (1 εκατ.), κατά 14,1% από την Ολλανδία (423.325) και κατά 36,9% από τη Πολωνία.
Εντυπωσιακή αύξηση κατά 55,4% παρουσίασαν οι αφίξεις και των Ελλήνων τουριστών στην Τουρκία (383.966).
Οι νέες αγορές αποτέλεσαν τη βασική τροχοπέδη για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις και σε συνδυασμό με την υπερπροσφορά νέων καταλυμάτων στη χώρα μας καταγράφηκαν απώλειες ακόμη και 35% στα έσοδα των ιδιοκτητών για το καλοκαίρι του 2019.

Συγκεκριμένα, η Τουρκία κατέγραψε ρεκόρ αφίξεων, ενώ η πτώση της Λίρας τροφοδοτούσε εντονότερα τον τουρισμό. Ο επισκέπτης μπορούσε να επισκεφτεί την Τουρκία και με ελάχιστα χρήματα σε σχέση με την Ελλάδα, να διαμείνει περισσότερες ημέρες και πολλές
φορές σε κατάλυμα υψηλότερων προδιαγραφών.

Με βάση τα παραπάνω, το άλλοτε μότο που χρησιμοποιούσαν οι υποστηρικτές των βραχυχρόνιων μισθώσεων ιδιαίτερα τα προηγούμενα 3 χρόνια, «Γίνε και εσύ μέτοχος στην τουριστική βιομηχανία», άρχισε να χάνει την ισχύ του με γοργούς ρυθμούς. Παράλληλα, το άλλοτε προτέρημα στις αρχές του 2017, το μονοπώλιο της καλής περιοχής και των λιγοστών ακινήτων πλησίον του κέντρου των Αθηνών και των αρχαιολογικών αξιοθέατων, άρχισε να χάνει την επιρροή στους τουρίστες που επέλεγαν την βραχυχρόνια μίσθωση ως τρόπο διαμονής. Αλλά να κερδίζει συνεχώς έδαφος η χαμηλή τιμή και ηκοντινή απόσταση από τα μέσα μαζικής μεταφοράς που προσέφεραν όμορες περιοχές του κέντρου που το κόστος επένδυσης για τη δημιουργία διαμερισμάτων κατάλληλα για βραχυχρόνια μίσθωση ήταν αρκετά μειωμένο, περιοχές όπως η Πλατεία Αττικής, το Μεταξουργείο, το Γουδί, το Γκύζη, η Κυψέλη κλπ.

Παράλληλα, ο αριθμός των διανυκτερεύσεων μειωνόταν διαρκώς με αποτέλεσμα πολλοί ιδιοκτήτες ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης, για να μπορέσουν να προσεγγίσουν τον ενδιαφερόμενο τουρίστα αυτής της κατηγορίας διαμονής, μείωναν συνεχώς τις τιμές, δημιουργώντας έναν ξέφρενο ανταγωνισμό, με στόχο να αυξήσουν τη πληρότητα τους, ώστε να καλύψουν όσο μπορούσαν την οικονομική χασούρα της επένδυσής τους.
Ενώ τα έσοδα των ιδιοκτητών μειώνονταν συνεχώς, ο αριθμός των ακινήτων που καταχωρούνταν σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης αυξανόταν ραγδαία, χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί το γεγονός ότι το καλοκαίρι του 2019, εντός 2 μηνών, στις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης καταχωρήθηκαν μόνο στο κέντρο της Αθήνας 203 νέα ακίνητα.

Σταδιακή επιστροφή στις συμβατικές — μακροχρόνιες μισθώσεις από τον Οκτώβριο του 2019

Ήδη, από τον Σεπτέμβριο – Οκτώβριο του 2019, πολλοί ιδιοκτήτες μετά το πέρας της καλοκαιρινής σεζόν, αποφάσισαν μετά την ραγδαία μείωση των εισοδημάτων τους (συνολική μείωση ακόμη και 30% -35%), να επιστρέψουν στη μακροχρόνια – παραδοσιακή μίσθωση.

Αρχικά, επέστρεψαν οι ιδιοκτήτες ακινήτων σε περιοχές όπως τα Εξάρχεια και το Παγκράτι, περιοχές που το μέσο κόστος ημερήσιας διαμονής και οι πληρότητες είχαν υποχωρήσει πάρα πολύ σε σχέση με τις καλές εποχές των 53€ και 49€ αντίστοιχα. Μην ξεχνάμε ότι στη περιοχή των Εξαρχείων είχαν αγοραστεί μέσω δανεισμού ολόκληρα κτίρια που είχαν ανακαινιστεί και διαρρυθμιστεί σε κατοικίες κατάλληλες για βραχυχρόνιες μισθώσεις. Οι ιδιοκτήτες των παραπάνω ακινήτων, διακρίνοντας τη συνεχόμενη μείωση των εισοδημάτων τους, τον ξέφρενο ανταγωνισμό της χαμηλής ημερήσιας διαμονής και ταυτόχρονα την αυξανόμενη ζήτηση για μακροχρόνιες μισθώσεις, επέλεξαν να διαθέσουν τα ακίνητα τους στις μακροχρόνιες μισθώσεις με στόχο το μηνιαίο εισόδημα, σε μια χρονική στιγμή που τα ενοίκια είχαν ήδη χτυπήσει κόκκινο ιδιαίτερα στο κέντρο της Αθήνας.

Με βάση τα παραπάνω, το άλλοτε μότο που χρησιμοποιούσαν οι υποστηρικτές των βραχυχρόνιων μισθώσεων ιδιαίτερα τα προηγούμενα 3 χρόνια «Γίνε και εσύ μέτοχος στην τουριστική βιομηχανία», άρχισε να χάνει την ισχύ του με γοργούς ρυθμούς.

Χαριστική βολή τα μηδενικά εισοδήματα λόγω CoViD-19

Οι απομείναντες ιδιοκτήτες ακινήτων εγγεγραμμένων σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης δέχτηκαν την χαριστική βολή αρχές Φεβρουαρίου του 2020 με τα πρώτα κρούσματα του κορονοϊού στη χώρα του δράκου, που αποτελούσαν και το μεγαλύτερο ποσοστό επισκεπτών τους. Οι ακυρώσεις από Κινέζους και Ινδούς χτύπησαν κόκκινο. Παράλληλα, όταν ανακοινώθηκαν και τα πρώτα κρούσματα σε Ευρωπαϊκές χώρες και όλοι άρχισαν να μιλάνε για πανδημία, αποτέλεσε τη χρονική στιγμή που το μέλλον θα καταγραφόταν δυσοίωνο για τον κλάδο της οικονομίας διαμοιρασμού.

Μην ξεχνάμε ότι το μεγαλύτερο ποσοστό ακινήτων εγγεγραμμένων σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης γίνονταν αντικείμενο διαχείρισης από τους ίδιους τους ιδιοκτήτες ως φυσικά πρόσωπα, όπου δεν εντάχθηκαν στα μέτρα στήριξης λόγω πανδημίας του κορονοϊού. Ακόμη και η ελπίδα για κάποιο εισόδημα εντός του α’ εξαμήνου του 2020 είχε πλέον εξατμιστεί. Στα μέτρα στήριξης εντάχθηκαν μόνο οι εταιρείες — νομικά πρόσωπα διαχείρισης ακινήτων βραχυχρόνιων μισθώσεων.

Όλοι οι ιδιοκτήτες ακινήτων εγγεγραμμένων σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης προσπάθησαν εντός των καλοκαιρινών μηνών να κερδίσουν όσες περισσότερες πληρότητες μπορούσαν με σύμμαχο τη χαμηλή τιμή και την ευέλικτη πολιτική ακύρωσης (μη κλειδωμένες κρατήσεις), με στόχο να «μαζέψουν» τη χασούρα όσο μπορούσαν πριν αποφασίσουν αν θα παραμείνουν ή όχι στην οικονομία διαμοιρασμού.

Παράλληλα, πολλοί ιδιοκτήτες ενεργών ακινήτων εγγεγραμμένων σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης διαβλέποντας τα αρνητικά δεδομένα της τουριστικής σεζόν από τον Ιούνιου του 2020 είχαν εγγράψει τα ακίνητα τους ταυτόχρονα και σε site αγγελιών διαθέτοντάς τα προς μίσθωση μεγαλύτερης διάρκειας, προσδοκώντας είτε το ακίνητο να μισθωθεί για μεγαλύτερη διάρκεια στο ζητούμενο μηνιαίο μίσθωμα, είτε να πραγματοποιηθεί κάποια ικανοποιητική εισοδηματικά κράτηση μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Οι ζητούμενες τιμές μίσθωσης τον Ιούνιο του 2020

Οι ζητούμενες τιμές μίσθωσης μεγαλύτερης διάρκειας για επιπλωμένα – πλήρως ανακαινισμένα ακίνητα ήταν αρκετά υψηλές ακόμη και αν συμπεριλάμβαναν το κόστος των κοινοχρήστων και internet. Ενώ οι ιδιοκτήτες σε μεγάλο ποσοστό επιθυμούσαν να μισθώσουν τα ακίνητά τους για χρονικά διαστήματα 5-6 μηνών έως και 1 έτος, χρονικά διαστήματα που δεν σχετίζονται με τις συμβατικές – μακροχρόνιες μισθώσεις. Κατ’ ουσίαν, επιθυμούσαν να διατηρήσουν στάση αναμονής για την επιστροφή τους στις βραχυχρόνιες
μισθώσεις αν άλλαζαν τα δεδομένα. Ταυτόχρονα, το μεγαλύτερο μέρος των ακινήτων διατίθενταν επιπλωμένα, που για έναν
εργένη, νέο ζευγάρι ή/και φοιτητή που στόχευαν για ενοικιαστή, η μίσθωση επιπλωμένου ακινήτου δεν εξυπηρετεί πάντα.

Ο λόγος που οι ιδιοκτήτες ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης τα διέθεταν επιπλωμένα είναι το γεγονός ότι σε αντίθετη περίπτωση θα έπρεπε να μισθώσουν αποθήκη για την φύλαξη του εξοπλισμού και της επίπλωσης, άρα ένα επιπλέον μηνιαίο κόστος που θα πρέπει να
επιβαρυνθούν. Ενώ, μισθώνοντάς τα επιπλωμένα, μπορούσαν να ζητήσουν υψηλότερο μηνιαίο μίσθωμα και παράλληλα να μην επιβαρυνθούν οι ίδιοι με κόστη φύλαξης. Παράλληλα οι ιδιοκτήτες με τις αρχικές ζητούμενες τιμές μίσθωσης είχαν ουσιαστικά
«ταυτίσει» το μηναίο μίσθωμα – εισόδημα από τις παραδοσιακές – μακροχρόνιες μισθώσεις με τα έσοδα από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, δυο δεδομένα που δεν μπορούν να συγκριθούν και παράλληλα να ταυτιστούν. Οι ιδιοκτήτες των ακινήτων, δεν ήθελαν – δεν μπορούσαν να συνειδητοποιήσουν τη διαφορά μεταξύ των δυο ειδών μίσθωσης, η βραχυχρόνια μίσθωση «απαιτεί» την ενεργή συμμετοχή του ιδιοκτήτη – την προσωπική του εργασία (καθαρισμός του ακινήτου, πετσέτες, σεντόνια, διάφορες εργασίες στο ακίνητο, διαδικασία άφιξης και αναχώρησης του εκάστοτε επισκέπτη), σε αντίθεση με τις παραδοσιακές μισθώσεις που το μηνιαίο μίσθωμα αποτελεί πραγματικό έσοδο χωρίς προσωπική εργασία και μηνιαία λειτουργικά έξοδα (internet, κοινόχρηστα, ρεύμα, νερό κλπ).

Οι ζητούμενες τιμές μίσθωσης τον Σεπτέμβριο του 2020

Ένα μεγάλο μέρος των ιδιοκτητών αντιλαμβανόμενοι ότι οι αρχικές ζητούμενες προϋποθέσεις μίσθωσης του ακινήτου τους (ύψος μηνιαίου μισθώματος, διάρκεια μίσθωσης) δεν είχαν τελικά την επιθυμητή ανταπόκριση από τους ενοικιαστές μακροχρόνιες μίσθωσης, με αποτέλεσμα τα εισοδήματα τους όλο αυτό το διάστημα να παραμένουν μηδενικά. Λόγω των άνωθεν δεδομένων, αρκετοί ιδιοκτήτες αποφάσισαν να προβούν αυτοβούλως σε μειώσεις των ζητούμενων μηνιαίων μισθωμάτων και ταυτόχρονα να αυξήσουν τη διάρκεια μίσθωσης στα 3 έτη, που αποτελεί νομοθετικά και τη μικρότερη διάρκεια οικιστικής μίσθωσης.

Αξίζει να αναφέρουμε ότι σε πολλές περιπτώσεις-περιοχές του πίνακα οι αρχικές ζητούμενες τιμές μίσθωσης ακόμη και σήμερα μετά τη μείωση των ζητούμενων τιμών μίσθωσης αντιστοιχούν στο μηνιαίο έσοδο του εκάστοτε ιδιοκτήτη μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Γενικότερα, οι μειώσεις των ζητούμενων τιμών μακροχρόνιας μίσθωσης που καταγράφονται στις περιοχές του κέντρου της Αθήνας κυμαίνονται από 5% έως και 23,5%. Η μεγαλύτερη μείωση των ζητούμενων τιμών μίσθωσης στις περιοχές του κέντρου των Αθηνών καταγράφεται στη περιοχή του Ν.Κόσμου, η αρχική ζητούμενη τιμή τον Ιούνιο μήνα για διαμέρισμα 45τμ 1ου ορόφου ανερχόταν στα 800€/μήνα και πλέον έχει μειωθεί στα 650€/μήνα, με τη μείωση να διαμορφώνεται στο 23,5%. Ακόμη και μετά τη μείωση 23,5% της ζητούμενης τιμής προ 2 μηνών, το ζητούμενο μίσθωμα παραμένει απλησίαστο και μη λογικό για το συγκεκριμένο ακίνητο.

Η μείωση των ζητούμενων τιμών μίσθωσης στα νότια προάστια κυμαίνεται από 5% έως και 25%. Η μεγαλύτερη μείωση κατά 25% καταγράφεται στη Γλυφάδα στην περιοχή Γκόλφ, όπου τον Ιούνιο μήνα η αρχική ζητούμενη τιμή μίσθωσης για διαμέρισμα 60τμ 2ου ορόφου ανερχόταν στα 1.200€/μήνα και πλέον διαμορφώνεται στα 900€/μήνα.
Στο κέντρο της Γλυφάδας η αρχική ζητούμενη τιμή μίσθωσης τον Ιούνιο μήνα για διαμέρισμα 60τμ 3ου ορόφου ήταν 750€/μήνα και πλέον η ζητούμενη τιμή μίσθωσης έχει διαμορφωθεί στα 650€/μήνα, μείωση 13,3%.
Στο Π.Φάληρο στην περιοχή του Φλοίσβου η αρχική ζητούμενη τιμή μίσθωσης τον Ιούνιο μήνα για διαμέρισμα 58τμ 4ου ορόφου ανερχόταν στα 650€/μήνα και πλέον έχει μειωθεί στα 540€/μήνα, με τη μείωση του μισθώματος να διαμορφώνεται στο 16,9% και το μηνιαίο κόστος μίσθωσης ανά τετραγωνικό μέτρο στα 10,7€.

Μην ξεχνάμε ότι ως επί το πλείστον, τα ακίνητα που είναι εγγεγραμμένα σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης είναι ακίνητα μικρής επιφάνειας από 30τμ έως 60τμ που είναι κατάλληλα για φοιτητές, εργένηδες και νέα ζευγάρια, δεν είναι ακίνητα που πληρούν τις
προδιαγραφές μιας οικογένειας, που για να καλύψει τη στεγαστική της ανάγκη απαιτούνται τουλάχιστον 2 υπνοδωμάτια, άρα στοχεύουν σε πολύ περιορισμένο κοινό για τα σημερινά δεδομένα.

Θεωρούμε ότι οι ιδιοκτήτες αν πραγματικά επιθυμούν να επιστρέψουν στις μακροχρόνιες — παραδοσιακές μισθώσεις, μισθώνοντας το ακίνητό τους και όχι να παραμείνει ξενοίκιαστο ή/και να μην εισπράττουν το μηνιαίο τους μίσθωμα (ραγδαία αύξηση στη μη καταβολή των ενοικίων), θα πρέπει να εξετάσουν από την αρχή τις ζητούμενες τιμές ενοικίασης, ιδιαίτερα όταν στοχεύουν να το εκμισθώσουν σε φοιτητή με τα σημερινά δεδομένα, που οι γονείς δεν προβαίνουν σε μίσθωση φοιτητικής στέγης πρόωρα, όπως τα προηγούμενα χρόνια, κρατώντας ουσιαστικά «στάση» αναμονής λόγω ενδεχόμενου νέου κύκλου της πανδημίας του κορονοϊού.

Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία της AirDNA οι συνολικές καταχωρήσεις ακίνητων σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Αθήνα έχουν μειωθεί σε ποσοστό πάνω από 30%, ενώ τα εισοδήματα καταγράφουν μειώσεις ακόμη και 80%. Σίγουρα, μια μαζική επιστροφή ακινήτων στο άμεσο διάστημα, που ήταν μέχρι σήμερα εγγεγραμμένα σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης, στις πραγματικά παραδοσιακές — μακροχρόνιες μισθώσεις θα δημιουργήσει συνολικά μια τάση μεγαλύτερης προσφοράς, που θα οδηγήσει σταδιακά στη μείωση των ζητούμενων τιμών μακροχρόνιων μισθώσεων.

του Θεμιστοκλή — Ανδρέα Μπάκα
Προέδρου Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates 

Συγκριτικός Πίνακας Τιμών Μίσθωσης Ιούνιος – Σεπτέμβριος 2020

Πηγή: Ε-Real Estates Πανελλαδικό Δίκτυο Κτηματομεσιτών,
Διαμερίσματα ανακαινισμένα άνω του 1ου ορόφου επί των πλείστων επιπλωμένα έως 60τμ.  

Πηγή: Ε-Real Estates Πανελλαδικό Δίκτυο Κτηματομεσιτών
Διαμερίσματα ανακαινισμένα άνω του 1ου ορόφου επί των πλείστων επιπλωμένα έως 60τμ.  

Με πληροφορίε από ert